Нет абсолютно выгодного и верного ответа на данный вопрос.
Надо разбирать каждый отдельный случай: понимать цель данной покупки — использование в качестве собственного жилья ?
Сдача в аренду ? Покупка жилья с целью реставрации и дальнейшей перепродажи? Сколько всего объектов недвижимости у вас в данной стране?
Только зная ответы на эти и другие вопросы — можно советовать тот или иной режим.
ПОКУПКА НА ФИЗ. ЛИЦО
Безусловно самое заманчивое — это первое жилье в Италии “prima casa”, воспользоваться им можно только один раз, если у вас есть вид на жительство или в течении 18 мес вы обязуетесь его получить и обязательно прописаться в данной квартире!
Что получаете: льготный единоразовый налог при покупке ( от кадастровой стоимости а не от реальной стоимости) и отсутствие ежегодного налога на владение.
С налоговой точки зрения: если вы даже будучи прописанным в Италии, не проживаете в стране более полугода вы не становитесь фискальным резидентом.
Если вы по истечению 5 лет после покупку решите продать недвижимость за большие деньги чем купили, НЕТ НАЛОГА на добавленную стоимость. А если вы были прописаны, то вообще нет налога на добавленную стоимость, но если продаете до 5 лет, нужно купить новое жилью куда перенести прописку или доплатить налог ( разницу с льготного до обычного)
Минусы: после прописки по истечении 12 мес. российские права нельзя конвертировать и они становятся не действительны для вождения автомобиля, экзамен сдается только на итальянском языке. Если у вас есть другие европейские права или украинские они конвертируются.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ТОЧКА ЗРЕНИЯ
Защита активов
С юридической точки зрения основное различие между физическим лицом и компанией (юридическим лицом) заключается в так называемая автономия.
Что касается физического лица, так называемая «Общая гарантия активов», по которой каждый несет ответственность по своим долгам всем своим имуществом «настоящими и будущими» активами. Обычно при покупке собственности этот актив переходит в активы физического лица (или супругов, если в соответствии с режимом правового сообщества активов, если покупка совершается при наличии брака). Эти активы будут состоять из всех активов лица, проводившего операцию, в том числе его собственного дома, автомобиля,текущих счетов и т. д.
Что касается КОМПАНИИ, они пользуются абсолютная патримониальным автономия: только компания несет ответственность по долгам и правовым отношениям компании с ее активами.
ЕСЛИ ПЛАНИРУЕТЕ ВЕСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Операция, выполняемая любым лицом намерением получения прибыли (как для совершения спекуляции с недвижимостью, как для сдачи в аренду, так и, наконец, для создания деятельности, такой как Bed and Breakfast): Прежде всего, необходимо учитывать, что каждая экономическая деятельность имеет свои риски: бизнес-риск (сделка может быть неудачной, что приведет к убыткам) и юридический риск (юридические споры, трудовые споры, оценки налоговых органов и т. д.). Во-вторых, необходимо учитывать, как совершается покупка: если бы она была совершена за счет собственных средств, то риск значительно снизился бы. Однако, если покупка будет совершаться за счет стороннего капитала (ипотека или банковские ссуды), потребность в защите возрастет: в этом случае хорошо, если сделка будет оформлена на КОМПАНИЮ таким образом, чтобы не подвергаться риску свои личные активы и обезопасить себя от возможных негативных исходов сделки.
Если вы ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ в ИТАЛИИ
В последние годы многие предприниматели потеряли свои активы в опасности в течение длительного времени из-за бесконечных гражданских или налоговых споров с неопределенным исходом: правильное планирование активов позволяет отделить ваши активы от рисков деловой активности и спокойно спать если произойдут неприятные события.
КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
Очень часто инвесторы стремятся сохранить определенную степень конфиденциальности в отношении совершаемых транзакций. Если приобретение осуществляется через физическое лицо, это, конечно, невозможно. Однако вполне возможно, получить этот эффект, действуя через компанию с ограниченной ответственностью. Фактически они являются юридическими лицами, то есть они сами занимают активную и пассивную юридическую позицию, присущую каждому бизнесу. Следовательно, если сделка будет осуществляться через компанию, именно она появится в глазах третьих лиц.
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И ФИНАНСОВАЯ ТОЧКА ЗРЕНИЯ
С чисто экономической точки зрения не следует недооценивать тот факт, что каждая компания имеет фиксированные управленческие расходы, такие как бухгалтерский учет, права палаты и т. д., не присутствует в отношении физического лица. Для небольшой компании они составляют 2 000–3 000 евро в год. Следовательно, в случае создания компании необходимо иметь прибыльность, которая позволяет, по крайней мере, покрывать постоянные управленческие расходы.
У компании всегда есть налог на добавленную стоимость, если недвижимость вырастет в цене, при продаже c разницы вы должны будете заплатить налог.
Юридическое лицо облагается налогом IRES, который представляет собой пропорциональный налог по фиксированной ставке (24%): независимо от того, зарабатываете ли вы 1 или 100.000, ставка налога остается неизменной. Компании также всегда подпадают под действие IRAP (который варьируется от региона к региону, в среднем от 3,5% до 4%